프로그래머...

필고 개발자그룹에서는
필리핀에 계시는 개발자분들이 함께 성장 할 수 있는 공간입니다.

정모: 11월 1일
Image at ../data/upload/6/2620056Image at ../data/upload/4/2619314Image at ../data/upload/3/2618973Image at ../data/upload/5/2618305Image at ../data/upload/8/2618288Image at ../data/upload/5/2617475Image at ../data/upload/6/2616876Image at ../data/upload/8/2614918Image at ../data/upload/3/2614883
Sub Page View
Today Page View: 30,117
Yesterday View: 56,841
30 Days View: 1,056,624

부동산 구입문의 관련(11)

Views : 2,781 2019-10-18 00:17
질문과답변 1274436908
Report List New Post
안녕하세요.
필리핀 초보입니다.
지금 Greenfield development cooperation 이라는 건설사의 Santa Rosa 에 있는 pre selling 콘도를 일시불로 구매하려고 합니다.
계약전, 계약 과정 , 계약 후에 확인하고 주의해야할 게 뭐가 있을런지요? 처음 콘도 구입이라 사기 당할 까 염려도 되고 해서요.
위의 회사는 믿을 만흔 곳인가요?
필리핀 고수님들의 도움 구해봅니다. 고맙습니다.
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
  본 글을 신고하시겠습니까?
Report List New Post
마닐라M부동산 [쪽지 보내기] 2019-10-18 04:57 No. 1274436980
◆ 안녕하세요. 필리핀국가 공인중개사 그레이스(본명: Mary Grace)입니다.
◆ 현 공인중개사/감정평가사. 2개 자격 모두 소지
◆ 메트로-마닐라에서만 부동산중개인으로 12년째 일하고 있습니다.


안녕하세요. 필리핀사람 그레이스입니다.

저는 현직 아래 콘도개발사의 Accredited Agent 입니다.(인가받은 중개인)

분양가능 콘도 : Ayala, DMCI, SMDC, Megaworld, Filinvest, Robinsons, Federal Land 등

현재도 한국분들에게 콘도를 판매하고 있습니다.

혹시라도 콘도구매시 의문이 생기거나 두려우시면, 제가 대동서비스를 해드리겠습니다.

계약날짜에 저를 불러주시면 제가 손님과 분양사무소에 동행하여, 모든 계약서류를 제가 대신 꼼꼼하게 읽고 살피겠습니다.

필리핀에서 외국인으로 부당한 대우를 받지 않도록 철저하게 제가 옆에서 안내해 드리겠습니다.



Greenfield는 필리핀에서 메이저개발사는 아닙니다. 메트로마닐라 시내에 지은 콘도는 없습니다.

필리핀에서 사무용빌딩을 주로 분양하는 중소규모의 회사인데 이번에 산타로사에 6개 콘도를 한꺼번에 지으며 콘도개발에 나선 것으로 알고 있습니다.

개발사가 사기를 칠 수는 없으니 이 점은 안심하셔도 됩니다. 그러나 브로커/에이전트는 사기를 칩니다.

사고발생사례도 수없이 많으며, 저희들은 정기세미나에 참석하여 늘 교육을 받고 있습니다.

그들이 사기를 치는 모든 방법에 대해 알고 있으며, 방지책까지 교육을 받습니다.

Greenfield Showroom이 만달루용 Shaw역 근처에 있으니, 계약날짜에 꼭 저를 불러주시기 바랍니다.

이상 저에 대한 안내를 마치고, 아래에 질문자님께 답변을 드립니다.



질문의 요지: 콘도계약시 계약전/후 무엇을 주의해야 하나요?
답변 : 각 과정을 설명드리며 아래에 적어드립니다.



● 계약전

계약전이 가장 중요합니다. 왜냐하면 정직하고 좋은 중개인을 만나야 하기 때문입니다.

앞으로 콘도구매 전 과정을 담당해줄 사람입니다. 매우 중요합니다. 사기꾼도 많습니다.

좋은 중개인의 필수조건 확인은 딱 2가지만 물어보시면 됩니다.


* 첫째: "당신은 본 콘도회사의 Accredited Agent(인가받은 에이전트)입니까?"

* 둘째: "당신은 공인중개사(PRC Broker)이거나 콘도판매자격자(HLURB Broker) 입니까?"


이 두 조건을 모두 가지고 있어야 합니다. 그러면 사진이 들어간 자격증명서를 내보일 겁니다.

얼굴/명함 모두 일치하는 지 확인하시고 필리핀정부 인터넷사이트의 원본과 성명/생년월일을 대조하시면 됩니다.

아래는 대조하는 사이트입니다.

www.prc.gov.ph
www.hlurb.gov.ph

자격증의 제시는 브로커의 의무입니다. 엄격하게 물어보셔야 합니다. 다들 그렇게 합니다.

분양사무실 또는 인터넷에서는 수많은 분양홍보글이 넘쳐나고, 그들은 모두 "나는 공인브로커요~", "나는 인가를 받았소~" 라고 말하지만, 그들 중, 법적으로 무결한 자격자들은 0.5 % 도 안됩니다. 200명 중에 1명도 안된다는 말입니다. 대부분 비인가브로커인데, 그들이 콘도를 판매하고 있는 겁니다. 어처구니가 없지만 거짓말이 아닙니다.

참고로 아래는 필리핀의 콘도판매 에이전트 자격조건입니다.

Legally Qualifications for sales agent :
1. must be at least 2nd year college
2. must complete seminar
3. must be registered to PRC under the license of a broker
4. must be registered to HLURB under the license of a broker

필리핀의 콘도판매 에이전트가 될려면, 부동산관련학문 무학력자일 경우에는 저와 같은 공인중개사(PRC BROKER)의 추천이 있어야만 등록이 가능합니다.

그래서 그 판매직원이 콘도회사의 In-house agent 인지, 단순한 Showroom agent 인지, General brokerage agent 인지 구분을 하고, 브로커를 선택하셔야 합니다.

분양사무실은 수많은 인가/비인가 브로커들이 자유롭게 출입하며 제한된 손님을 맞아 서로 경쟁하는 곳입니다.

이때, 공인중개사(PRC Broker)이거나 콘도판매자격자(HLURB Broker)라면 매우 안심할 수 있습니다.




● 계약 과정

브로커를 선택후, 이제 본격적으로 콘도구매 단계입니다.

그런데, 브로커가 진행을 대행하므로 자세한 내용은 알 필요는 없으나, 개략적인 과정은 미리 숙지하시길 당부드립니다.

아래 간략하게 그 과정을 설명하겠습니다.


1. 브로커와 충분한 재정상담을 하여, 구매대금을 어떻게 조달/납부할 지 결정합니다.

이 부분은 매우 중요하니 자세하게 설명합니다.

한국인들은 보통 Full cash(대출없는 현찰구매)를 선호하며 이때 분양가의 8% 가량의 할인을 받을 수 있습니다.

아래는 필리핀 콘도를 구매하는 3가지 대출방식입니다.

◆ Bank Financing :
은행대출이라 이자율이 낮습니다. 그러나 자격조건이 까다롭습니다.
자격이 되더라도 구비서류가 매우 복잡합니다.
브로커들도 이에 대한 설명을 잘 안드릴 겁니다.
평균 연이율은 6% ~ 12% 입니다.
이 이율이 얼마나 비싼 건지 쉬운 예를 들어 설명을 드리겠습니다.(예: 6M페소 콘도를 구입한다고 가정함)

"현찰 Full cash 6M에 살수 있는 콘도를, Bank 5년 상환할부로 사니, 총 9M를 내야 하는구나. 콘도가의 절반이 은행이자로 빠져나갔구나"



◆ In-House financing :
콘도개발사에서 직접 대출을 실행하는 겁니다.
브로커들이 한국 손님들에게 가장 추천하는 방식입니다. 이자율이 높습니다.
그러나 서류가 간소하고, 구매자가 요구하는 대로 납부조건과 금액을 변경할 수 있습니다.
평균 연이율 14% ~ 18% 입니다.
이 이율이 얼마나 비싼 건지 쉬운 예를 들어 설명을 드리겠습니다.(예: 6M페소 콘도를 구입한다고 가정함)

"현찰 Full cash 6M에 살수 있는 콘도를, In-House 10년 상환할부로 사니 총 11M을 내야 하는구나. 이자로 콘도 1채에 가까운 돈이 사라지는구나"


◆ Pag-IBIG housing loan :
필리핀의 장기주택 대출방식입니다.
평균 연이율 8% ~ 12% 인데, 대출기간이 보통 30년 인 경우가 많아 추천하지 않습니다.
Pag-IBIG 회원가입후 2년 이상시부터 대출가능합니다.
필리핀사람들은 주로 시골지역의 소형평수, 저가형콘도 구매시 이를 사용합니다.

이 이율이 얼마나 비싼 건지 쉬운 예를 들어 설명을 드리겠습니다.(예: 6M페소 콘도를 구입한다고 가정함)

"현찰 Full cash 6M에 살수 있는 콘도를, Pag-IBIG 30년 상환할부로 사면 총 14M을 내야 하는구나. 2채를 사고노 남을 금액을 내야 하는구나"

위와 같이, 필리핀 대출 이자율은 매우 비쌉니다. Full cash 로 구입하시는 것을 추천드립니다.


상기 이율은 할부상환 Monthly Amortization (MA)에 따라 달라집니다.
참고로 아래, 필리핀에서 가장 흔히 사용하는 대출상환 방식을 아래에 소개합니다.

20% in 36 months (MA), 80% bank financing or cash
10% downpayment, 20% in 35 months, 70% bank financing or cash
20% downpayment, 10% in 35 months, 70% bank financing or cash
100% in 35 months (deferred payment term)
Cash in 30, 60 or 90 days

* 콘도가격표에 부가가치세( VAT )를 제외하였는지 포함하였는지 꼭 확인하셔야 합니다.



이제 구매자님의 선택은 끝났으며, 이후부터는 브로커가 모두 대행해 드릴 겁니다.

2. 예약신청서( Reservation Application )를 작성하고, 예약금 Reservation Fee 를 지급합니다.

예약금 영수증 (official receipt)을 꼭 받으시고 확인하셔야 합니다. 예약신청서를 작성하면 보통 30일동안 예약유닛에 대한 선매권을 갖습니다.


4. 판매계약서 ( Contract To Sell )을 작성합니다.

이 문서는 콘도개발사와 구매자간의 판매 규정이 포함되어 있습니다. 이 문서는 반드시 공증해야 합니다.


5. 대출을 실행한 금융기관으로부터 보증서( Letter of Guarantee )를 받습니다.

이 서류는 대출에 관한 약정을 명시하고, 잔액지불을 보증하는 서류입니다. 대출상환이 완료되면 명의이전을 보증합니다.


5. 명의이전이 완료되면 CCT 를 받습니다. Condominium Certificate of Title

CCT에 구매자 이름이 들어간 것을 확인하셨다면, 이제 드디어 이 콘도는 완전한 나의 소유물이 된 것입니다.

글이 너무 길어 여기에서 종료하겠습니다.


* 저는 한국 사람이 아니라, 답변을 준비하는 것이 너무 힘듭니다. 제가 1차 영문으로 답변글을 작성 후, 이 글을 제 대학후배(한국유학생)가 한글로 초벌번역을 하고, 최종 이 글을 한국의 대학원생(진짜 한국인)에게 보내 최종 감수를 받아, 여기 게시판에 올립니다. 3명이 서로 다른 장소에서 카톡을 4시간 이상 주고받으며 답변글을 완성하였습니다. 마닐라에 계시는 한국인을 위하여 공인중개사로서 앞으로도 최선을 다하겠습니다. 더욱 저에게 신뢰를 가질 수 있도록, 한국어를 꼭 익혀 한국손님을 더욱 편하게 모시겠습니다. 마닐라 콘도 렌트/구매시에는 제 이름 그레이스 Grace를 꼭 기억해 주세요.


그레이스(공인중개사)
저는 필리핀사람입니다.
콘도분양/렌트/매매
cafe.naver.com/manilabudongsan
종인이 [쪽지 보내기] 2019-10-18 14:06 No. 1274437723
79 포인트 획득. 축하!
@ 마닐라M부동산 님에게...
제가 볼때는 마닐라M부동산님이 겁을 잔뜩 주고 있네요..
2~3군데 브로커 알아보고 비교해서 진행하시면 아무 문제 없습니다. 도와준다는 한국인 브로커만 특별히 조심하시면 되겠습니다
Rmflato [쪽지 보내기] 2019-10-18 09:55 No. 1274437260
7 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ 마닐라M부동산 님에게...
자세한 답변 너무 감사해요. 근데 인가받은 브로커나 house in agent가 아니라고 해서 사기를 치진 않는거죠? 아무래도 불안요소 일 뿐이라는 거겠죠?
답변 너무 감사하고 꼭 연락드리겠습니다.
마닐라M부동산 [쪽지 보내기] 2019-10-18 19:50 No. 1274438266
@ Rmflato 님에게...
오늘 지나오는 길에 만달루용에 있는 Greenfield 분양사무실에 들러서 콘도공급조건과 Santa Rosa 매물 등을 확인해보았습니다. 필리핀 콘도담당 정부기관 HLURB에 정식으로 등록된 콘도개발업체가 맞음을 거듭 확인하였습니다.

그리고 저는 본 Greenfield 콘도개발사의 Accredited Agent(인가받은 중개인)로 등록을 오늘 마쳤습니다. 저는 필리핀국가의 공인중개사이며 동시에 Greenfield 의 Accredited Agent 이므로 본 콘도를 구매하신다면 저를 통하여 구매하실 수 있습니다. 공인중개사를 통한다하여 비용이 더 비싸지거나 하지 않으며, 더욱 명확하고 전문적인 세무서비스까지 가능합니다. 혹시 다문화가정이시면 향후 발생할 수 있는 여러 법적인 문제에 대한 심층적인 서비스까지 해드립니다.(예: 콘도를 매각하고자 하는데, 필리핀아내의 동의/서명 없이 합법적으로 매각가능한 방법 등)

어떤 문제라도 무료상담가능하오니, 부담없이 연락주시면 감사드리겠습니다.
그레이스(공인중개사)
저는 필리핀사람입니다.
콘도분양/렌트/매매
cafe.naver.com/manilabudongsan
닥터강 [쪽지 보내기] 2019-10-18 11:08 No. 1274437431
@ Rmflato 님에게...
제 경험으로는 인가받든 받지않은 브로커든 문제가 생기는 것과는 1%도 관계 없습니다. 결국 그 사람의 경제적인 능력과 자산 규모가 필리핀에서는 신뢰더라고요.
경제적인 문제는 결국 돈 없으니 문제 일으키는 것이기 때문에.
항상 브로커와 상담할때 그 사람이 가지고 있는 객관적인 자산 자료를 한번쯤 보여달라고 하는것도 좋은 방법이 됩니다. 보통 자신들이 추천하며 좋다는 지역의 콘도를 자신이 한두개쯤은 가지고 있어야 정상 이겠지요.
만약 브로커가 자기는 bgc 마카티 파사이 등 핫한 지역내에 자기 이름으로 된 콘도 하나도 없으면서 남한테 콘도를 판다 ? 과연 신뢰가 갈까요?
제가 아는 일좀 한다는 브로커들은 필리핀 브로커든 한국인 브로커든 본인들이 몇채씩 이미 쥐고 있더군요. 아무래도 그 일을 하는 분들이니 좋은 시기에 구입해 놓았겠죠.

특히 필리핀 부유층들은 라이센스 관계없이 자신이 믿는 사람한테만 일을 맡기더군요. 그러다보니 일이없어 놀고있는 브로커들이 아주 많습니다.

필리핀에서 부동산 상담시에는 일단 브로커의 행색을 먼저 보고 상담중에 브로커의 직접 투자 사례를 들어보며 자연스럽게 자료를 한번 보여달라 하는게 좋은 방법인듯 합니다. 물론 인하우스브로커와 분양 계약시에는 그 회사를 보고 사는거니 얘기가 다릅니다.
Rmflato [쪽지 보내기] 2019-10-18 12:15 No. 1274437535
7 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ 닥터강 님에게...
그렇군요. 답변 감사합니다. 도움이 됐네요
naroo@네이버-50 [쪽지 보내기] 2019-10-18 05:26 No. 1274436992
96 포인트 획득. 축하!
@ 마닐라M부동산 님에게...
상세한 답변 감사합니다
다시한번 공부했습니다 ~^^
갈길이멀다 [쪽지 보내기] 2019-10-18 11:25 No. 1274437473
108 포인트 획득. 축하!
사기는

대금 납부 할때 받아야 할 곳으로 잘 들어가나

체크하면 크게 걱정 안해도 됩니다

걱정 해야 할 건 관계된 회사의 파산이죠

가능하면 메이저 회사 선택하시는 게 편합니다
dapara international corp
Proj8 quezon city
488 9897
Rmflato [쪽지 보내기] 2019-10-18 12:15 No. 1274437537
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ 갈길이멀다 님에게...
그렇군요 감사합니다
keejonghae [쪽지 보내기] 2019-10-18 12:20 No. 1274437569
50 포인트 획득. 축하!
제 경험상 차라리 일시불로 구매할려면 이미 완공된걸 사세요... 현금 가지고 사면 많이 싸게 그리고 급매는 더 싸게 구매 가능 합니다. pre selling 구매시 자질구래한 금액 많이 들어 갑니다.
현금 가지고 왕창 싸게 구매 하세요... 완공될 걸로...
종인이 [쪽지 보내기] 2019-10-18 14:09 No. 1274437725
119 포인트 획득. 축하!
@ keejonghae 님에게...
가장 좋은 방법으로 사료됩니다...........
질문과답변
No. 108034
Page 2161